Revitalizace bytového domu je náročný a nákladný proces. Vyplatí se proto nepodcenit jeho přípravu ani realizaci. Každý detail totiž ovlivňuje, jak dlouho vám opravený dům bude bez větších zásahů sloužit a kdy už budete muset investovat další peníze do jeho údržby. I přesto, že revitalizaci většinou provádí odborná realizační firma, měli by jeho majitelé věnovat pozornost některým zásadním částem, a to hlavně v době přípravy revitalizace. Majitelé si tak v budoucnu mohou ušetřit mnoho zbytečných starostí například na zateplení fasády. Na co bychom si tedy měli dát hlavně pozor?

Příprava, projekt

Jistě znáte lidovou moudrost, která říká dvakrát měř a jednou řež. U investice několika milionů korun za revitalizaci bytového domu to platí dvojnásob. Na začátku si proto nechejte váš dům důkladně posoudit a nechejte si od někoho se zkušenostmi poradit, jaká opatření by bylo vhodné realizovat. Teprve potom budete mít dostatek informací ke správnému zadání pro vytvoření projektové dokumentace.

Dát si pozor na levná řešení se vyplatí i u projektové dokumentace. Projekt na revitalizaci bytového domu můžete získat třeba za padesát tisíc korun a věřím, že s takovým projektem dostanete i stavební povolení. Pokud se ovšem nejedná o rodinný domek nebo bytový dům ve velikosti rodinného domku, budou vás nakonec nevyřešené detaily, špatný položkový rozpočet, případně nekonkrétní popis použitých materiálů stát při realizaci několikanásobně více. Investice do řádné a kompletní prováděcí projektové dokumentace se vám zcela jistě vrátí na konečné ceně realizace i na kvalitě provedení. Na druhou stranu to neznamená, že co je drahé to je správné. To by bylo velké zjednodušení. Na co si tedy dát pozor?

V prvé řadě hledejte někoho, kdo už několik revitalizací bytových domů projektoval a nebojte se osobně ověřit reference. Výhodou může být také projektant, který zná váš místně příslušný stavební úřad a dokáže odhadnout, jaké budou z jeho strany požadavky. Hodně to urychlí získání stavebního povolení. Nebojte se ani projektu dodaného přímo stavební firmou, která bude realizaci provádět. Z jistého úhlu pohledu je to dokonce výhodné. V případě problémů, které bývají na stavbách poměrně drahé, se vyhnete přehazování horkého bramboru mezi projekcí a realizátorem. Za všechno odpovídá jeden dodavatel a případný problém si vyřeší. Doporučujeme také do projektu detailně specifikovat použité materiály. Pro váš technický dozor i pro vás to bude dobré vodítko při kontrole jednotlivých operací a použitých materiálů. Budete mít zkrátka jistotu, že dostáváte to, za co platíte.

Střecha

 O důležitosti kvalitně zvládnuté střechy asi nikdo polemizovat nechce. Všichni víme, jak je pro dům důležitá a všichni víme, co znamená jakýkoli defekt pro obyvatele, kteří bydlí pod ní. Zdaleka ne všichni ovšem ví, jak rekonstrukci střechy správně navrhnout a na co si dávat pozor, aby nám dlouho a bez zmíněných defektů sloužila. Věnovat se v tomto dokumentu budeme plochým střechám, protože těch je u bytových domů asi nejvíce. Hned na úvod si rozdělme ploché střechy na jednoplášťové a dvouplášťové.

První pravidlo u dvouplášťových střech je umístit izolaci mezi střešní plášť a stropní konstrukci a nikoli až na vrchní část střechy. Izolaci potřebujete dostat co nejblíže obálce budovy, aby byla co nejefektivnější. Ještě před tím, než projektant navrhne rozsah opravy, trvejte na prohlídce odborníkem a posouzení konstrukce střechy a stavu odvětrávané dutiny. Ideálním izolačním materiálem v případě, že máte dvouplášťovou střechu, je foukaná tepelná izolace z celulózových vláken. Má dobré tepelně izolační vlastnosti, dlouhou životnost a dobře zvládne všechna zákoutí v dutině střechy. Důležité je zejména profesionálně navržené a provedené odvětrání, aby v dutině nedocházelo ke kondenzaci vodních par. Izolace nasáklá zkondenzovanou vodou neizoluje a časem vám bude kondenzát prosakovat do horních bytů. Kvalitní návrh a zkušená realizace se určitě vyplatí.

Další typ ploché střechy je střecha jednoplášťová. Tady izolaci umisťujeme přímo na stropní konstrukci pod konečnou povrchovou hydroizolační vrstvu. Izolaci je proto nutné na střechu velmi dobře připevnit, aby vám neuletěla s prvním silnějším větrem, jakých u nás rok od roku přibývá. Před návrhem opravy jednoplášťové střechy proto musí projektant nebo technik střechu prohlédnout a případně provést výtahové zkoušky, aby měl jistotu, že navržený způsob ukotvení bude pro konkrétní střechu splňovat všechny potřebné parametry. Pro izolaci je nutné použít materiál, který je k tomu přímo určený. Pokud by realizační firma použila standardně používaný polystyren nebo minerální vatu, střecha by nebyla pochůzná, což by pro vás v budoucnu znamenalo velké komplikace.

Jako poslední vrstvu doporučujeme každopádně PVC folii. Vzhledem k tomu, že tento dokument píšeme s ohledem na dlouhodobou životnost, asfaltovým pásům se nadále věnovat nebudeme. I fólie však mají své specifické vlastnosti, takže volte zásadně fólii nevrstvenou o tloušťce minimálně 1,5 mm. Samozřejmostí by měl být atest prokazující parametry požadované požární odolnosti a atest, který zaručuje odolnost proti kroupám.

Na závěr máme ke střechám ještě dvě důležitá doporučení. Všechny systémové prvky jako průchodky, oplechování, kotvící materiál apod. by měly být od jednoho výrobce určené pro použití s konkrétní fólií. V ideálním případě by také všechno, co souvisí se střechou jako hromosvod, vzduchotechnické jednotky, úpravy strojoven výtahů apod. měl realizovat jeden dodavatel. Jen tak je možné získat kompletní záruku a vyhnout se dohadování, kdo je zodpovědný za případný problém, vzniklý špatně provedenými detaily.

Zateplení fasády

První zásadní rada k zateplení fasády je, abyste nešetřili při výběru materiálu. Na trhu jsou základní materiály volně dostupné ve stavebninách, ale i profesionální řešení, která v běžné síti stavebnin nekoupíte. Fasáda je totiž součást obálky budovy a po celou dobu své životnosti musí snášet všechny rozmary počasí. Někdy to znamená extrémní horko až 60 oC, jindy zase dlouhotrvající vlhkost a v zimě dokonce i námraza. Výběr materiálu pro zateplení fasády tedy rozhodně nepodceňujte a nenechte si namluvit, že všechny materiály jsou v podstatě stejné a liší se jen cenou. Špatný výběr materiálu se později může projevit jako drobné či větší praskliny, vyblednuté barvy nebo dokonce zvýšený výskyt řas či plísní.

Opět platí rada, abyste si nechali poradit od někoho se zkušenostmi. Následně vyzvěte projektanta, aby do projektu specifikoval nejen konkrétní zateplovací systém, ale i jeho jednotlivé komponenty. Navrženou skladbu si pak nechejte nejlépe ještě zkontrolovat výrobcem materiálu, který vám ještě navíc rád pomůže během realizace pohlídat dodržování technologie při provádění.

Pečlivě si také dopředu rozmyslete, jaké prvky budou na fasádě ukotveny nebo budou fasádním souvrstvím procházet. Vše je totiž potřeba pečlivě připravit už ve fázi projektu, aby mohl detaily projektant zpracovat v prováděcí dokumentaci. V opačném případě můžete získat detaily s tepelnými mosty, které vás budou trápit po mnoho let, a nakonec je budete muset draze opravovat.

Okna

Ve většině bytových domů jsou okna už vyměněná. Přesto bychom se jim rádi alespoň v krátkosti věnovali. První plastová okna, která se u nás objevila před léty už totiž dosluhují nebo neodpovídají dnešním požadavkům. Brzy tedy začne docházet k jejich další výměně. Pokud si z dřívější doby u plastových oken pamatujete doporučení, že důležitý je hlavně počet komor, zapomeňte na to. Počet komor neurčuje téměř nic zásadního. Byl to spíše trik obchodníků než nějaký důležitý parametr. Pokud budete měnit stará okna za nová, soustřeďte se na několik parametrů, které jsou skutečně důležité.

V prvé řadě by vás mělo zajímat, kolik tepla okno ušetří. Parametr, který úsporu u okna určuje, se jmenuje součinitel prostupu tepla a je označován Uw. Můžete se také setkat s parametrem Uf (součinitel prostupu tepla rámu okna) nebo Ug (součinitel prostupu tepla skla). Pro nás je ale důležitý parametr celého okna, tedy zmiňované Uw. Jeho hodnota by měla být co nejnižší. Pro běžná okna je to někde kolem 1,1 W/m2 K, ale pokud chcete opravdu dobrá okna, doporučujeme Uw pod 1,0 W/m2 K.

Dalšími důležitými vlastnostmi jsou tuhost a těsnost. Tuhost zkontrolujete jedině tak, že si od výrobce necháte ukázat vzorek plastového profilu a v řezu změříte tloušťku materiálu obvodových stěn. Cokoli od 3 mm nahoru je v pořádku. Cokoli pod 3 mm znamená, že profil je v tzv. třídě B nebo C a jeho tuhost, je o poznání nižší. Profily třídy B a C se začaly vyrábět hlavně proto, že ušetřením materiálu na běžný metr profilu se dá snížit cena a lépe odolávat konkurenci. Zákazníkům tato úspora přinese jen kvalitativně horší okno. Přeceňovanou informací je pak to, jestli je okno vyrobeno z tzv. „prvoplastu“ nebo z recyklovaného PVC. Na vlastnost okna tato skutečnost nemá v podstatě žádný vliv. Z důvodu těsnosti je vhodné, aby okno mělo tzv. středové těsnění. Je to další těsnící místo navíc, a tedy nižší pravděpodobnost netěsnosti. Jedním ze zajímavých parametrů je hloubka zapuštění skla do rámu. Nejslabším místem skla je jeho izolační rámeček, proto je dobré, aby okraje skla byly zapuštěny  v plastovém profilu co nejhlouběji.

O sklech bychom mohli napsat celé romány, ale omezíme se pouze na některé vlastnosti. Většina uživatelů dnes již zná pojem dvojsklo a trojsklo, kdy trojsklo samozřejmě vykazuje mnohem lepší tepelné vlastnosti. Ale málokdo například ví, že skla mohou mít povrchovou úpravu, která vás může v létě lépe ochránit před přehříváním interiéru přímým sluncem nebo aby byla do jisté míry samočistící. Skel s různými vlastnostmi je na trhu opravdu hodně. Doporučuji proto, abyste si u výrobce nechali navrhnout právě taková skla, která budou z hlediska orientace objektu a použití vyhovovat právě vašemu domu či bytu.

Shrnutí

Kdybychom měli nakonec předpoklady dlouhodobé životnosti shrnout, napsali bychom, že důležitá je hlavně pečlivá příprava, použité materiály a dodržování technologie při realizaci. Dostatek pozornosti těmto třem oblastem vám může přinést v důsledku až o 50 % delší životnost realizovaných opatření. Kvalitativní úroveň materiálů určujete vy ve fázi přípravy projektu. Trvejte vždy na tom, aby jednotlivé materiály projektant co nejpodrobněji popsal do projektové dokumentace. Zaplatíte za ně sice o pár korun více, ale rozhodně se vám to vrátí v ušetřených starostech a jejich dlouhodobé životnosti.  Kvalita provádění závisí na tom, jak dobře jsou v projektu zpracovány detaily a jak realizační firma dodržuje technologii jednotlivých operací. Zpracování jednotlivých detailů je otázkou kvalitní projektové dokumentace. Chtějte vždy prováděcí dokumentaci, nikoli dokumentaci pro stavební povolení. Dodržování technologie lze potom ověřit například tak, že se zeptáte vybrané realizační firmy na jejich dodavatele a u nich se bude informovat, jak tato firma dodržuje jejich doporučené technologické postupy. Většina kvalitních dodavatelů si totiž dodržování technologie realizačními firmami ve svém vlastním zájmu hlídá.

V tomto dokumentu jsme se vám snažili přiblížit zásadní části revitalizace bytového domu, které jsou jako tzv. obálka budovy nejvíce namáhány povětrnostními podmínkami a váš dům by před těmito podmínkami měly dlouhodobě ochránit. Chybí tu ještě mnoho dalších částí jako jsou balkony či lodžie, interiéry, výtah a například regulace vytápění, která by měla být při revitalizaci samozřejmostí. To jen dokazuje, jak je problematika revitalizace obsáhlá.  Nechceme abyste se ztratili v bludišti informací, ale právě naopak vás chceme tímto bludištěm co nejlépe provést. Využíváme při tom zkušenosti, které jsme získali při revitalizace několika stovek bytových domů. Neváhejte nás kontaktovat. Rádi přijedeme a celým procesem vás seznámíme a bezpečně provedeme.